Mật độ xây dựng là một phần cần thiết trong thi công dự án công trình. Trước khi lên kế hoạch xây dựng nhà, những vấn đề liên quan đến pháp lý, xin phép xây dựng, các quy định về mật độ xây dựng khiến bạn chưa thể bắt đầu từ đâu thì hãy cùng chúng tôi đến với bài viết sau:
Mật độ xây dựng là tỉ lệ diện tích chiếm đất của các công trình xây dựng
Nắm rõ cách tính mật độ xây dựng giúp chủ đầu tư và bên đơn vị xây dựng thi công dự án một cách chính xác và nhanh chóng. Quy định mật độ xây dựng dựa theo “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng” được ban hành kèm theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 04.08.2008 của Bộ xây dựng.
Mật độ xây dựng là gì?
Mật độ xây dựng là tỉ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc xây dựng trên tổng diện tích lô đất. Trong đó không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi sân đỗ xe, sân thể thao ngoài trời, nhà bảo vệ, lối lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác. Trừ sân tennis và sân thể thao được xây dựng cố định, chiếm khối cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt đất hay bể cảnh… Với ban công, ban công có tính vào mật độ xây dựng hay không sẽ phụ thuộc vào chiều dài của lộ giới.
Mật độ xây dựng nhà phố, chung cư, nhà cao tầng…là phần cần thiết trong thi công dự án công trình
Lưu ý: Các bộ phận công trình, chi tiết kiến trúc trang trí như: Sê nô, ô văng, mái đón, mái đua, bậc lên xuống, bậu cử và hành lang cầu cần tuân thủ các quy định về an toàn cháy, an toàn xây dựng cho phép không tính vào diện tích chiếm đất trong trường hợp không gây cản trở lưu thông của người, phương tiện và không kết hợp các công năng sử dụng khác.
Mật độ xây dựng gộp của khu vực đô thị là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích của toàn khu đất. Diện tích toàn khu đất có thể bao gồm đường, sân, khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng.
Phân loại mật độ xây dựng
Mật độ xây dựng thuần: Đây là tỉ lệ diện tích chiếm đất dựa trên tổng diện tích của lô đất của các công trình. Diện tích đất này không được tính với diện tích chiếm đất của một số hạng mục liên quan trong công trình chuẩn bị khởi công xây dựng.
Mật độ xây dựng gộp: Là tỉ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc tính trên tổng diện tích toàn khu đất. Diện tích toàn khu đất bao gồm cả sân, đường, các khu vực trồng cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình trong khu đất đó.
Phân loại mật độ xây dựng
Diện tích đất chiếm đất của công trình không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình là các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, hồ cá, sân thể thao ngoài trời…
Công thức tính mật độ xây dựng
Công thức tính mật độ xây dựng được dựa theo quyết định được ghi cụ thể số 04/3008/QĐ-BXD ngày 3.4.2008 của Bộ xây dựng quy định:
Mật độ xây dựng = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc/Tổng diện tích lô đất xây dựng x 100%
Trong đó:
- Mật độ xây dựng tính trên đơn vị %
- Tổng diện tích lô đất xây dựng tính bằng m2
- Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc: Được tính trên đơn vị m2, dựa trên hình chiếu bằng của công trình nhà ở, biệt thự, nhà phố… Diện tích chiếm đất của công trình không tính đến diện tích chiếm đất các công trình cụ thể, chẳng hạn: Tiểu cảnh trang trí, sân thể thao ngoài trời trừ khu tennis, sân thể thao cố định…
Cách tính mật độ xây dựng nhà ở
Lưu ý: Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc được tính theo hình chiếu của công trình. Ngoại trừ nhà phố, nhà liền kề nếu có sân vườn.
Quy định về mật độ xây dựng công trình
Không những phải nắm bắt được định nghĩa và tiêu chuẩn mật độ xây dựng, bạn còn nên biết về các quy định mật độ trong xây dựng công trình.
Quy định về mật độ xây dựng tối đa
Theo quy chuẩn về kỹ thuật xây dựng và quy hoạch xây dựng 2008: Mật độ xây dựng được quy ước như sau:
Bảng tra cứu mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ, biệt thự, nhà vườn
Có thể thấy rằng, đất càng rộng thì mật độ xây dựng càng thấp và ngược lại.
Quy định về chiều cao tối đa
- Mật độ xây dựng thuần tối đa của nhóm nhà chung cư: tính theo diện tích đất và chiều cao của công trình:
Với những lô đất có các công trình chiều cao >46m thì phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần.
- Mật độ xây dựng thuần tối đa đất thương mại dịch vụ và lô đất sử dụng hỗn hợp cao tầng: tính theo diện tích lô và chiều cao của công trình:
Với lô đất có công trình xây dựng cao hơn 46m còn phải dùng hệ số sử dụng đất không được vượt quá 13 lần.
- Với các lô đất không thuộc hai bảng này thì được phép chọn giữa hai giá trị gần nhất.
- Với công trình là tổ hợp của nhiều loại chiều cao khác nhau, quy định về mật độ xây dựng tối đa cho phép áp dụng theo chiều cao trung bình.
- Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà máy, kho hàng lên tới 70%. Còn đối với các lô đất xây dựng nhà máy có trên 5 sàn sử dụng để sản xuất.
Quy định đối với các thành phố lớn
Xây dựng nhà ở các đô thị lớn buộc phải dựa trên các quy định hơn so với xây dựng ở khu vực nông thôn:
Quy định đối với độ vươn ban công và ô văng
- Nhà xây ở khu vực đường rộng trên 20m, độ vươn sẽ không vượt quá 1,4m.
- Đường rộng 12-20m, độ vươn không vượt quá 1,2m.
- Đường rộng 6-12m thì độ vươn không quá 0,9m.
Các quy định khác khi xây dựng nhà thành thị
- Lộ giới lớn hơn 20 được phép xây tối đa 4 tầng: trệt, lửng và sân thượng.
- Lộ giới nhỏ hơn 20m chỉ được phép xây trệt, lửng và 2 tầng.
- Nếu nhà trong hẻm thì không được phép xây tầng thượng.
- Nếu nhà có đường rộng dưới 7m chỉ được xây dựng trệt, lửng, 2 tầng có sân thượng.
- Nhà có trục đường thương mại thì được phép xây tối đa 5 tầng.
Làm nhà cách mặt đường bao nhiêu mét?
Quy định khoảng lùi xây dựng nhà ở, theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 22/2019/TT-BXD, khoảng lùi của công trình được quy định cụ thể:
- Khoảng lùi các công trình tiếp giáp các đường giao thông được quy định tại đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị nhưng thỏa mãn quy định về khoảng lùi tối thiểu.
- Với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên thì các quy định về khoảng lùi công trình áp dụng riêng đối với phần đế công trình và phần tháp cao phía trên theo chiều cao tương ứng của mỗi phần.
Như vậy, khi xây dựng công trình thì chủ đầu tư cần xem xét hai yếu tố để công trình được xây dựng đảm bảo đúng quy định về khoảng lùi tối thiểu là:
- Bề rộng đường tiếp giáp với lô đất xây dựng công trình
- Chiều cao xây dựng công trình
Ví dụ: Khi hộ gia đình ông A muốn xây dựng nhà ở riêng lẻ có chiều cao dưới 19 mét thì không cần quan tâm bề rộng đường tiếp giáp với lô đất.
Nhưng nếu nhà ông A xây dựng cao hơn 20 mét và tuyến đường tiếp giáp với lô đất xây dựng nhà ở có bề rộng là 18 mét thì khi đó ông A phải xây cách chỉ giới đường đỏ tối thiểu là 03 mét (khoảng lùi nhà cao tầng trong trường hợp này tối thiểu là 03 mét).
Đây là những quy định và điều kiện mà chủ nhà hết sức lưu ý khi xây dựng công trình. Nhất là ở những thành phố lớn thì quy định lại càng khắt khe, có những quy định bổ sung khác. Thực hiện đầy đủ đúng trình tự, quá trình xây dựng sẽ tiết kiệm thời gian và chi phí, tránh những phiền toái về sau cho chủ đầu tư. Nếu có thắc mắc nào về thiết kế, thi công nhà ở, biệt thự, văn phòng…, bạn hãy gọi đến hotline: 0905 009 583 để được Xuân Lộc Gia Lai hỗ trợ nhanh chóng.
